赢了“起跑线” 会输“养老房”？

 

　　“最好的投资就是对孩子的投资”“父母之爱子，则为之计深远”“绝不能让孩子输在起跑线上”……为了让孩子上好幼儿园、好学校，许多家庭在孩子尚未出生时就开始谋划，全家动员、费尽心思，有钱出钱、有力出力，都是为了一套有“名校”学位加持的房子。然而，在置备“学区房”的过程中，一些家庭甚至产生了内部矛盾。近日，广州天河法院就审理了多起因学区房引发的“家庭纠纷”。

 

　　文/广州日报全媒体记者章程 通讯员天河法宣

 

　　过户给儿子的学区房加了儿媳名字 老人还能要回房子吗？

 

　　法院：涉案学位房是借用 非赠与、买卖

 

　　22年前，老李购买了一套位于天河区的房改房，该房改房位于一知名小学的招生地段内。虽然老李与儿子一家三口一直共同居住在该房子，但为了让孙子阳阳顺利入读该知名小学，老李于2012年将房子以买卖的形式过户到儿子小李（即阳阳的爸爸）名下。父子俩虽签订了买卖合同，但小李实际并未支付任何对价。2014年，小李通过变更登记，在涉案房屋上加上了老婆小吴的名字，将房屋产权登记变更为夫妻共有。

 

　　2018年，老李到法院起诉儿子儿媳，要求确认房子的产权归自己所有，并拿出了一份他与儿子小李签订的《协议书》，《协议书》载明因阳阳读书入学需要，老李暂时将房屋更名至小李名下，但小李无权更改房屋的属性、无权对房屋进行处分，房产仍属老李所有。小李对老李提出的主张没有异议，称他将房子加上小吴的名字，是因为小吴是老师，对入学政策更为了解，认为房子加上阳阳母亲的名字，能让阳阳更有把握入读该“名校”。

 

　　小吴却对老李和小李的说辞予以反驳，称老李将房子赠与小李是合理的，且当时小李自愿将房子部分份额赠与给她，老李也知情。但后来她与小李感情生变拟协商离婚，老李此时起诉索回房子，实质是与小李恶意串通，意在损害其财产权益。小吴还提出当时他们一家三口都住在涉案房屋，户口也在该房，她和小李并不需要获得房产的产权也可为阳阳报名入学，且阳阳也不是必须入读该“名校”。

 

　　本案中，老李虽将房子以买卖名义过户给了小李，但小李、小吴实际上并未支付房款，且老李将房子过户后仍一直与小李一家在该房居住生活并缴纳相关费用。结合房子过户时间、小孩入学时间及天河区当时的入学政策等，可以推定老李将房子过户给小李，以及小李将房子加上小吴的名字，是为了解决小孩的入学读书问题，是出于借用房子的目的，而非赠与或者买卖。同时，小李与小吴之间的微信对话记录可证明，小吴并未将涉案房产视作夫妻共同财产，其知晓房子过户的实际原因并非基于赠与的意思。因此老李诉请确认案涉房产归其所有并要求小李小吴将案涉房产过户至其名下，理据充分，应予以支持。

 

　　最终，天河法院判决确认房子归老李所有，小李和小吴配合老李办理房产所有权人变更登记手续。小吴不服提起上诉，二审法院认为一审判决并无不当，驳回上诉，维持原判。

 

　　老人欲找老伴相度晚年 欲要回当初过户给儿子的学位房

 

　　法院：涉案房产协议应认定为借用合同

 

　　老赵是一名退休的高校老师，在天河区拥有一套位于“名校”学位地段的房改房。2012年，老赵与独生子小赵签订了协议，为孙子东东的入学需要，以表面交易，实际无支付房款的形式，将房子的大部分产权过户到小赵的名下，而老赵则象征性占有一平方米。同时，双方还约定，小赵应在老赵有特殊需要时无条件回转房屋产权。后来，老赵觉得自己日渐年老体衰，需要寻找老伴在涉案房屋共同生活，遂向小赵提出要回房子全部产权。在多次被拒的情况下，老赵将儿子小赵告上法院，要求确认涉案房产为其一人所有，并要求小赵协助办理返还过户登记。

 

　　小赵则认为，老赵已将房子份额赠与给他，赠与行为已完成，且不具备法定可撤销情形，因此认为老赵的诉求没有法律和事实依据。

 

　　本案焦点主要集中于老赵与小赵之间的《协议》系借用合同还是赠与合同。虽然借用合同与赠与合同都具有无偿性，但二者对于标的物转移性质却不同，前者需要在一定期限或使用完毕后返还原主，后者则变更了标的物的所有权，无需返还。

 

　　本案中，双方签订的《协议》中虽约定了涉案房屋以“表面买卖，实则赠与”的形式无偿赠与小赵，只留下一平方米归老赵，但同时也约定了“特殊情况时应无条件返还”的归还条件，所以该《协议》即使具有无偿性的性质，也应认定为借用合同。而在涉案房屋的归属问题上，老赵与小赵的《协议》中约定了特殊情况返还的条款，虽未明确约定特殊情况的具体情形，但老赵因需寻找老伴共同生活而收回房屋的理由符合社会常理，老赵的诉讼请求应予以支持。

 

　　最终，天河法院认定涉案房产归老赵一人所有，鉴于涉案房产在诉讼过程中因拆迁而灭失，房屋的拆迁权益属于房屋因拆迁灭失的价值替代，故判决涉案房屋的拆迁权益归老赵享有。小赵不服提起上诉，但在二审审理期间，小赵基于维护亲情考虑撤回了上诉。

 

　　法官提醒：

 

　　老人赠与孩子房产要做好风险防范

 

　　祖辈们为了孙辈的入学问题，将“学区房”过户至子女名下，体现了老人对儿孙的爱。于“情”，子女应感恩父母的无私付出，尊重老人的选择，妥善安排好老人的起居生活；于“理”，若双方曾有过关于房产过户性质的约定，子女也应当谨守约定，不能随意处分甚至故意损害父母的财产权益。房产一旦过户，房屋所有权一旦转移，难以轻易回转。老人们在向儿女过户房产时，若非出于自愿赠与的意思表示，要做好相应的风险防范。

 

　　1.签内部协议。说明房子过户的目的（如为孙辈入学需要等），儿女只是借用或代持，明确所有权仍归老人所有，且老人仍有权在该房屋居住，并明确房屋产权转回老人的条件和时间等条款。

 

　　2.设置抵押权。为防止房子被“悄无声息”地二次处分，老人可在房产上设置抵押权，以购房款为债权标的，抵押权人为老人，抵押人为儿子、儿媳/女儿、女婿，这样可使老人的权益有更充分的保障。